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烂尾之殇!安阳再起波澜!取消期房销售到底有多难?

发布时间:2022年08月06日 10:17 文案:yiyi 阅读:21341

最近,安阳又有烂尾项目的业主无奈加入断贷队伍,业主诉求要么项目开工,要么及时止损。相关部门也在保交楼等政策方针下紧急协调中,被买房人长期诟病的预售制又重新回到大众视野。


01 起 源

二十世纪五十年代最伟大的发明之一,莫过于霍英东提出的预售制。1956年,香港颁布《预售楼花同意书》,以法律的形式确认了商品房预售制,主要目的是为了解决住房短缺问题。接着,公摊的概念也应运而生,直到现在仍影响着房产楼市。
1994年,商品房预售制以深圳为跳板在内地落地,我国发布《城市商品房预售管理办法》,允许开发商“将正在建设中的房屋预先出售给承购人”,香港卖楼花的规则被正式引入内地。
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商品房预售制,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款。目前,多数城市允许开发商在项目建设三分之一左右就提前对外销售,还有部分三四线城市在“正负零”(完成地下工程)时就能对外销售。预售在国内几乎是主流交易方式,国外虽然也存在预售,但并不流行。  
在中国住房市场商品化改革之初,这种做法在很大程度上提高了开发商的资金能力,为迅速解决中国的住房短缺做出了贡献。如今,预售楼盘占比高达80%以上,现房销售的微乎其微。

02 症 结

俗话说的好:只有变化才是永恒不变的!预售制并不是一个贬义词,他是一个时代的产物,依托当时的经济背景,为了适应市场经济,平衡住房供需关系而生。避无可避的是,商品房预售制度发展到今天已经弊端重重,虽然开发商在预售制度的“庇护下”竣工之前就能获得资金回笼,加快资金周转速度,从而实现房地产的高周转模式,但是却在无形中将风险全部转嫁到购房者身上。

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在一个正常的商品市场,“一手交钱一手交货”是买卖的常态,对普通民众而言,住房是很多人一辈子最大的交易,甚至需要倾其所有。但是,普通民众却是在还没有看到实物的情况下,就交出了首付款和银行贷款。也就是说,这种对买卖双方严重不对等的交易模式之所以能够实行,最大的信任来自于契约精神的约束,但事实证明,这种信任基础并不可靠。过去20多年来,预售制已经出现过很多问题:偷工减料、停工减配等现象频出,问题楼盘屡见不鲜,面对烂尾,业主更是除了被动接受没有任何反制手段。

03 周 折

由于问题不断,有关取消商品房预售制的声音开始时有出现。就在2004年,央行曾推出一份《2004年中国房地产金融报告》,明确指出:“考虑取消房屋预售制度。很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度,目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,可以考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售。”但建设部当时很快就做出回应,表示国家近期不会取消商品房预售制度。当年央行和建设部关于商品房预售制之争,最终显然是建设部占了上风,商品房预售制也得以延续至今。

那么,“卖楼花”和预售制到底有没有区别?这里不得不提的是,香港的预售制除了5%的定金是直接交给开发商的,剩下的首付都是交给开发商律师楼的信托户口。开发商需先付款给建筑商完成一定工序,取得建筑师证明书后才可申请在信托户口取回建筑费,以确保买家的定金是用来支付建筑费用,且在未交房之前购房者是不需要承担按揭和月供的。

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其实国内对于预售制也有相应的监管要求,比如开发商获得预售许可证书之后才可有销售行为,但真正的问题在于,很多监管要求只是流于表面,在实际操作上并没有执行到位,或者说有很多漏洞可乘。

04 取消预售有多难?

究其根本——利益阻碍。这里需要讲一下,房企的高周转模式,只有房子造得快才能配合高周转现金流回笼。在中国大部分地区,必须办理出预售证才能卖房,必须办理出施工证才能融资,建设进度和现金流绑在了一起。高周转的本质其实有点类似于金融中的高频交易,不跨周期、快进快出,通过设置一定的套利机制保障自己的盈利。
在以前房地产高景气时期,开发商辗转腾挪的资金,可以很快通过其他渠道来弥补,但随着房地产繁荣不再,加之融资渠道收紧,一笔笔到期的债务又必须偿还,开发商选择挪用部分楼盘项目的资金来解决短期债务压力,而且很难再从其他渠道筹集资金补回这些项目之中。
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综上,取消预售制后,房企周转速度变慢,高周转模式就此终结,这必然带来房地产行业的全面洗牌。

05 行业之殇
当然,预售资金监管不失为预售制难以取消之下的替代选择。但事后监管,往往不及事前的所见即所得来得更为有效。更关键的是,预售制盛行的基础,在于房价只涨不跌的预期,一旦房价走跌,预售又会牵扯出无穷无尽的降价维权等问题。烂尾风暴之后,市场更多关注的是停贷可能会给银行系统带来的冲击,但其实更大的冲击并不在于此。
目前出现烂尾的开发商,并不是那些实力不济的小开发商,而是恒大、融创这类大型民营房企,如果连规模最大的企业都率先烂尾,民众还敢买哪家企业的期房?由此带来的影响就是,新房市场将越来越缺乏买方,最终可能会陷入冰冻。
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安阳作为一个标准的三线城市,房产楼市的配比以民营企业为主,鲜有国、央企或国资企业开发楼盘项目。从置业者的角度来看,选择现房或准现房是市场回暖前较为稳妥的决定,我们在享受预售制带来的好处时,难免要去承担与之相匹配的风险,目前主流市场现房销售以及预售制是并存的,买房者可以根据自己的实际情况选择,毕竟销售方式不一样,价格也会不同。如果选择预售楼盘,就要综合考量开发商的实力、资质,以往开发项目存不存在问题楼盘,证件是否齐全等。

中国房地产行业,多年以来一直是地方经济的支柱,支撑了各地经济持续发展。如今不乏有人谈“房”色变,全盘否定预售制,可如此反过头来“翻旧账”,一味地把房地产妖魔化这显然并不客观,想要解决房地产行业的负面问题,也绝非一朝一夕能够实现。

房价透支了一代人的未来,从而导致经济缺乏后劲,这是不争的事实。在预售制的信任基础坍塌之后,商品房预售制已经到了不得不改的时候,这既是为了保护民众利益,也是为了拯救房地产市场和经济。房住不炒,控制房价,逐渐降低房价到大众能够承受的水平事关全局且关系重大。
预售制改革,迫在眉睫,道阻且长……
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